Las grúas de la construcción regresarán (muy) poco a poco al paisaje español

En el que algunos expertos inmobiliarios han bautizado como el año del cambio, se finalizarán casi 50.000 viviendas en nuestro país. El dato no es bueno para el sector, el último informe de Fomento revela que el número de inmuebles construidos descendió un 40,6% entre enero y julio de 2013 con respecto al mismo de 2012, cuando se terminaron un total de 73.644 inmuebles. A ellos habría que sumar la cifra de 583.500 viviendas vacías al cierre de 2012.

Los tasadores son más optimistas y calculan una bolsa menor, de 400.000 inmuebles sin vender. Tinsa apunta a que la demanda de compra y alquiler dará salida a 100.000 pisos durante 2014 y 2015.

Otras 105.000 viviendas, ahora en manos de pequeños inversores y de la Sareb, el banco malo, también se irían absorbiendo sobre todo por grandes fondos de inversión y extranjeros para dejar el excedente del ladrillo en 195.000 viviendas a principios de 2016.

Algunos de los expertos consultados coinciden en la muy moderada reactivación del sector constructor en España. Otros, no creen que el ajuste se vaya a producir en 2014. Por ejemplo, el director general de pisos.com , Miguel Ángel Alemany, confirma que durante el último trimestre del año pasado ya se ha notado movimiento. «Es tibio, por supuesto, y no se puede comparar con las cifras de hace cinco o seis años, que eran desproporcionadas frente a la demanda real», apunta.

Las pocas grúas que vemos ahora se centran en la construcción de promociones en las que el suelo lo pone el banco previo acuerdo con el promotor. Se trata de un nuevo paisaje en el que «ha cambiado el proceso y los actores , explica Alemany. El comprador también demandará más viviendas. Hoy en día hay un alto «stock» de ladrillo (desde los 400.000 actuales, según la propia Tinsa, a los 750.000 que registra el INE) , pero está localizado en lugares que no convencen. La necesidad de levantar nuevos inmuebles situados en zonas más accesibles será una de las razones de la reactivación del sector, según el director de pisos.com.

En su opinión, quedarán restos de un «stock» de inmuebles muy difícil de colocar debido a que hay zonas que crecieron por encima de las necesidades reales en la época de bonanza. «Es un producto mal comunicado y con escasas dotaciones. Su drenaje es complicado», añade Alemany.

Si la oferta deja de superar con creces a la demanda, tal y como ha ocurrido en los últimos años tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios dejarán de bajar. En línea con los pronósticos de Tinsa, el precio de la vivienda tocaría fondo en «muchas zonas» durante este 2014.

Los datos sobre precios de la vivienda libre referentes al tercer trimestre de 2013 publicados el pasado diciembre por el INE arrojaban un aumento del 0,7% intertrimestral . La Estadística desvelaba un posible cambio de tendencia con el regreso a tasas positivas después de 12 trimestres consecutivos en negativo. Sin embargo, los analistas consultados entonces por ABC no apuntaban a un nuevo rumbo por la fuerte dependencia de la compra de vivienda con el elevado paro y la escasez en la concesión de créditos por parte de los bancos.

Desde pisos.com, no se habla de tocar fondo, pero sí de estabilización. «El precio no va a tocar suelo para después salir disparado hacia arriba, sino que permanecerá en los niveles actuales durante este año y el que viene», añade el director del portal inmobiliario, Miguel Ángel Alemany.

Tinsa cree que el ajuste ha terminado. Los expertos consultados son más escépticos«Los aspectos que determinan el devenir del precio son la apertura hipotecaria y la mejora del empleo. Hemos visto pequeños movimientos por parte de las entidades en los dos últimos meses como rebajas en el diferencial y ofertas que incluyen un tipo fijo durante los primeros años de la hipoteca . No obstante, el perfil de cliente que siguen buscando los bancos es muy concreto».

Otros expertos como Borja Mateo, autor del libro «La verdad sobre el mercado inmobiliario español», siguen refiriéndose a «un superciclo de bajadas de precios de pisos». «La parada de la reducción de los precios de los pisos es totalmente incompatible con la disminución del numero de viviendas vendidas, la bajada de los precios de alquiler, un menor crédito en el conjunto de la economía, el envejecimiento de la población y la formación de menos nucleos familiares. A todo ello hay que añadir la fase de reducción y congelación salarial que afecta a los trabajadores españoles», argumenta Mateo.

El analista inmobiliario va más allá y aconseja a los españoles no comprar una vivienda hasta el periodo 2016-2018. Asimismo, refiere rebajas de hasta el 55% en el mercado de viviendas de segunda mano en el acumulado del pasado ejercicio y prevé que en 2014 se apliquen recortes de hasta el 60%.

En línea con el sector de analistas e instituciones escépticas con la recuperación de la vivienda en España ( como la Sociedad de Tasación, por ejemplo ), Borja Mateo no cree en las teorías que hablan de fin de ciclo o de que los precios han tocado fondo: «Lo que estamos viviendo en los últimos meses es una bajada en el ritmo de los precios de los tipos, motivada, sobre todo, por la disminución de la rentabilidad del resto de clase de activos. Una tendencia que finalizará, según él, cuando los tipos de interes vuelvan a subir.